임차인의 권리(대항력)

임차인의 권리에는 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 "대항력"이며, 나머지 하나는 "최우선변제권"입니다. 이번에는 대항력에 대해서만 살펴보고, 다음번에 최우선변제권에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

임차인의 권리, 대항력이란?

대항력은 임대인(집주인)에게 임차인(세입자)의 계약 기간과 보증금을 보장받을 수 있는 권리로, 임차인의 계약 기간과 보증 금액을 보장받을 수 있도록 대항할 수 있는 힘을 의미합니다. 그러나 이러한 대항력은 임차인이라면 누구나 갖게 되는 것은 아닙니다. 대항력을 갖기 위한 최소 조건이 있습니다.

대항력의 조건

임차인이 대항력을 갖기 위한 조건은 두 가지가 있습니다. 첫째는 점유이며, 둘째는 전입신고입니다. 점유는 쉽게 말해 임차인이 집을 점유하고 있다는 의미이며, 그 집에 살고 있는 것을 뜻합니다. 그리고 전입신고는 이사를 하게 되면 꼭 주민센터(행복센터)에 가서 하라고 하는 그 전입신고가 맞습니다. 임차인이 이사를 하고 전입신고를 해야 하는 이유는 전입신고가 임차인이 대항력을 갖기 위한 조건 중 하나이기 때문입니다. 그렇지만, 모든 전입신고가 대항력을 갖게 되는 것은 아닙니다.

대항력을 갖게 되는 전입신고의 조건

전입신고가 대항력을 갖기 위해서는 말소기준의 날짜보다 전입신고의 날짜가 빨라야 합니다. 말소기준이란 경매가 진행된 이후에 낙찰자에게 부동산에 남아있던 권리가 인수가 되는지 아니면 소멸이 되는지를 알게 해주는 기준이라고 보면 됩니다.

말소기준권리

말소기준 권리가 될 수 있는 것에는 다음의 것들이 있습니다.

"(근) 저당, (가) 압류, 경매개시 결정, 담보가등기, 선순위 전세권자"

이 중 가장 빠른 날이 말소기준이 됩니다. 말소기준의 날짜보다 빠른 권리들은 낙찰자에게 인수가 되고, 말소기준보다 뒤의 날짜들의 권리는 소멸이 되는 것입니다.

 

다시 임차인의 대항력으로 돌아가서 임차인의 전입신고의 날짜가 말소기준 권리의 날짜보다 빠르면 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 대항력을 갖게 되고, 말소기준 권리보다 날짜가 느리다면 소멸되는 권리로 대항력이 발생하지 않는 것입니다.

 

예시를 통해 살펴봅시다.

예시 1)

• 전입신고: 2020년 11월 25일

• 근저당(말소기준): 2020년 12월 2일
예시 1)의 경우 전입신고를 한 날짜가 말소기준이 되는 근저당보다 앞선 날짜이기 때문에 당연히 대항력이 발생하게 됩니다.

 

예시 2)

• 전입신고: 2020년 11월 25일

• 압류(말소기준): 2020년 11월 25일

예시 2)와 같이 전입신고의 날짜가 말소기준이 되는 압류의 날짜와 동일하다면 대항력은 발생할까요? 발생하지 않을까요? 정답은 대항력이 발생하지 않습니다. 왜냐하면 전입신고의 효력은 익일 0시부터 발생하기 때문입니다. 즉, 위 예시의 경우 임차인의 전입신고 효력은 2020년 11월 26일 0시부터 발생하지만, 말소기준은 당일 효력이 발생하기 때문에 위와 같은 경우에는 임차인의 대항력은 없게 됩니다.

 

이상으로 임차인의 권리 중 하나인 대항력에 대해 살펴보았습니다. 다음번에는 임차인의 다른 권리인 최우선변제권에 대해 살펴보도록 하겠습니다.