임차인의 권리, 최우선변제권

임차인의 권리, 대항력에 이어 이번에는 최우선변제권에 대해 알아보도록 하겠습니다. 최우선변제권이란 임차인이 경매 낙찰금에서 우선 돌려받을 수 있는 금액으로, 대항력이 없어도 돈을 받을 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해서 세입자가 보호받을 수 있는 보증금 금액이라고 생각하시면 되겠습니다.

 

 

다만, 대항력에도 점유와 전입신고라는 조건이 있었던 것처럼 최우선변제권에도 조건이 있습니다. 그 조건은 임차인의 지역에 따라 보호받을 수 있는 보증금의 금액이 달라진다는 것입니다. 또한 임차인이 보호받을 수 있는 보증금의 금액은 임차인이 전입신고를 한 날짜를 기준으로 하는 것이 아니라 말소기준의 날짜를 기준으로 한다는 것도 기억해야 합니다.

 

최우선변제권

1. 최우선변제권 임차인의 범위에 들어가야 한다.

2. 지역에 따라 보증금 범위가 다르다.

3. 말소기준의 날짜를 기준으로 한다.

 

그렇다면 "주택임대차 보호법 시행령" 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)와 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)에 따른 최우선 변제금액에 대해 정리된 표를 보시겠습니다.

 

최우선변제권 금액의 범위

개정 일시	지역	임차인의 범위	최우선변제금 범위
1984. 6. 14 제정	서울특별시•직할시	300만 원 이하	300만 원 이하
	기타 지역	200만 원 이하	200만 원 이하
1987. 12. 1 1차 개정	서울특별시•직할시	500만 원 이하	500만 원 이하
	기타 지역	400만 원 이하	400만 원 이하
1990. 2. 19 2차 개정	서울특별시•직할시	2,000만 원 이하	700만 원 이하
	기타 지역	1,500만 원 이하	500만 원 이하
1995. 10. 19 3차 개정	서울특별시•직할시	3,000만 원 이하	1,200만 원 이하
	기타 지역	2,000만 원 이하	800만 원 이하
2001. 9. 15 4차 개정	수도권 과밀억제권역	4,000만 원 이하	1,600만 원 이하
	광역시	3,500만 원 이하	1,400만 원 이하
	그 밖의 지역	3,000만 원 이하	1,200만 원 이하
2008. 8. 21 5차 개정	수도권 과밀억제권역	6,000만 원 이하	2,000만 원 이하
	광역시	5,000만 원 이하	1,700만 원 이하
	그 밖의 지역	4,000만 원 이하	1,400만 원 이하
2010. 7. 21 6차 개정	서울특별시	7,500만 원 이하	2,500만 원 이하
	수도권 과밀억제권역	6,500만 원 이하	2,200만 원 이하
	광역시 및 안산시•용인시•김포시•광주시	5,500만 원 이하	1,900만 원 이하
	그 밖의 지역	4,000만 원 이하	1,400만 원 이하
2013. 12. 30 7차 개정	서울특별시	9,500만 원 이하	3,200만 원 이하
	수도권 과밀억제권역	8,000만 원 이하	2,700만 원 이하
	광역시 및 안산시•용인시•김포시•광주시	6,000만 원 이하	2,000만 원 이하
	그 밖의 지역	4,500만 원 이하	1,500만 원 이하
2016. 3. 31 8차 개정	서울특별시	1억 원 이하	3,400만 원 이하
	수도권 과밀억제권역	8,000만 원 이하	2,700만 원 이하
	광역시 및 안산시•용인시•김포시•광주시•세종시	6,000만 원 이하	2,000만 원 이하
	그 밖의 지역	5,000만 원 이하	1,700만 원 이하
2018. 9. 18 9차 개정	서울특별시	1억 1,000만 원 이하	3,700만 원 이하
	수도권 과밀억제권역 및 용인시•세종시•화성시	1억 원 이하	3,400만 원 이하
	광역시 및 안산시•김포시•광주시•파주시	6,000만 원 이하	2,000만 원 이하
	그 밖의 지역	5,000만 원 이하	1,700만 원 이하
2021. 5. 11 10차 개정	서울특별시	1억 5,000만 원 이하	5,000만 원 이하
	과밀억제권역 및 용인시•세종시•화성시•김포시	1억 3,000만 원 이하	4,300만 원 이하
	광역시 및 안산시•광주시•파주시•이천시•평택시	7,000만 원 이하	2,300만 원 이하
	그 밖의 지역	6,000만 원 이하	2,000만 원 이하

예시를 통해 살펴보는 최우선변제금

그럼 이제 예시를 통해서 임차인이 변제받을 수 있는 금액에 대해 살펴보겠습니다. 예시의 조건은 다음과 같습니다.

• 말소기준 날짜: 2018. 5. 9
• 전입신고 날짜: 2020. 3. 5
• 임차인 보증금: 1억 원
• 지역: 서울

위의 조건의 임차인은 과연 최우선변제권에 의해 보호받을 수 있는 보증금이 있을까요? 있다면 얼마나 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

 

앞서 얘기했던 것처럼 전입신고 날짜가 기준아니라 말소기준 날짜가 기준이 되니 8차 개정안이 기준으로 작용합니다. 이 경우 임차인은 3,400만 원까지 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 만약 임차인의 보증금이 1억 원이 아니라 1억 1,000만 원이었다면 최우선변제권의 권리를 갖지 못하게 됩니다.

 

또한 다가구주택의 경우 다세대주택과 다르게 법적으로 하나의 주택으로 취급되기 때문에 최우선 변제금은 더 줄어들 수 있습니다.

 

임대차 계약을 할 때 말소기준 권리가 될 수 있는 조건들이 있는지 살펴보고, 혹 있다면 그 날짜를 확인하고 내가 변제받을 수 있는 보증금의 범위를 확인하여 계약을 하는 것이 보증금을 지킬 수 있는 방법이라고 할 수 있겠습니다.

 

말소기준 권리의 조건과 대항력은 아래 글을 통해 확인할 수 있습니다.

 

임차인의 권리(대항력)